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건물의 소유자와 대지의 소유자가 다를 경우 법적지상권 문제



멋진 기와집이 있는 홍길동 337번지 땅은 원래 홍상직의 땅이었습니다.  

홍길동이 아버지라 부르지 못했던 생물학적 아버지 홍상직이 죽으면서 유언을 남겼습니다.

 '홍길동 337번지 대지는 귀동이가 갖고, 그 위 건물은 길동이가 갖거라'  

홍상직이 죽고난 후 귀동이는 길동이에게 이렇게 말했습니다. 

'아버지가 너에게 건물을 주신다고 하셨지만,  너는 아버지를 아버지라고 부르지도 못하지 않느냐. 

얼른 내 땅위에 있는 그 건물을 철거하거라' 

평소 아버지를 아버지라 부르지 못하고 형을 형이라 부르지 못했던 홍길동은 건물을 유산으로 받게 된 것이 어리둥절했지만, 그것을 귀동이에게 빼앗기고 싶지는 않았습니다. 형이라고 부르지도 못하게 하면서... 흥!

길동이는 어떻게 해야 할까요?  자기 땅 위에 있는 건물이 아니기 때문에 건물을 철거해야 할까요?


결론:  건물을 철거하지 않아도 됨


  귀동이는 대지의 소유자로서 지상의 건물에 대하여 철거를 요구할 수 있습니다. (민법 제214조). 하지만 건물의 소유한 길동이 부지를 점유할 정당한 권리가 있다면 이러한 대지 소유자인 귀동이의 요구를 거부할 수 있습니다. 

대지를 점유할 정당한 권리를 갖기 위해서는 지상권(地上權 : 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권)이나 전세권, 임차권 등을 가지고 있어야 합니다.  하지만 길동이는 이러한 권리가 없습니다.  그럼 길동이는 건물을 철거해야 할까요? 

   하지만 대법원 판례를 보면  “토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하게 된다(87다 카279 판결)”고 되어 있습니다. 

( 중요!! 관습법상의 법적지상권을 취득할 수 있는 사람은 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 시점의 건물소유자 )


  길동이와 귀동이의 경우도 

① 토지와 건물은 홍상직의 소유였다가, 

② 상속재산의 분할(상속이 아니라 분할해서 매매한 경우도 마찬가지입니다.)에 의하여 건물과 대지의 소유자가 달라졌으며, 

③ 길동이와 귀동이 사이에 건물 철거에 대한 합의도 없었기 때문에, 

길동이는 판례에서 말하는 관습법상의 법정지상권을 취득하게 됩니다. 


 이러한 관습법상의 법정지상권은 그 요건이 갖추어지게 되면 등기가 없어도 당연히 취득하게 되는 물권이기 때문에 길동이는 특별히 지상권 설정 등기를 할 필요도 없이 당연히 지상권을 주장할 수 있지만 그 지상권을 다른 사람에게 양도할 때에는 반드시 등기를 해 주어야 합니다 (민법 제187 조 단서)


아버지를 아버지라 부르지 못하던 길동이에게 집이 생겼습니다.  이제 장가 갈 일만 남았네요. 

단... 지상권에 따른 대지 사용료는 귀동이에게 지불해야한다는 것...  

뭐, 건물 소유만 자기꺼지 임대주택에 사는거랑 비슷...


오늘도 좋은 하루 보내세요!!  Have a nice day!!

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