주택재개발사업(재건축사업)의 개념 및 추진 절차

□ 사업의 정의
  ○ 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의함

□ 지정 요건
<대상지역(지정요건) - 경기도 조례 기준>
주택재개발구역은 면적이 10,000 제곱미터 이상으로 다음 각목의 1에 해당하는 요건을 말한다.
ㆍ 노후·불량건축물에 해당하는 건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
ㆍ 호수밀도가 헥타아르당 80호 이상인 지역
ㆍ 주택접도율이 20% 이하인 지역
ㆍ 건축법 제57조의 규정에 의한 분할제한면적 이하인 과소필지, 부정형 또는 세장형(대지폭 3미터 미만을 말한다. 이하 같다)의 필지수가 50% 이상인 지역

□ 조합설립추진위원회 구성
  ○ 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 함

□ 조합설립
  ○ 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장의 인가를 받아야 함
  ○ 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함
  ○ 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함

□ 사업시행자
  ○ 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사 등과 공동으로 시행
  ○ 다음에 해당할 때에는 시장이 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음  
  ㆍ 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우  
  ㆍ 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때  
  ㆍ 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때  
  ㆍ 도시계획사업과 병행한 정비사업  
  ㆍ 순환정비방식에 의한 정비사업  
  ㆍ 사업시행인가가 취소된 때  
  ㆍ 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때  
  ㆍ 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

□ 사업시행인가
  ○ 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
  ○ 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함함)하기 전에  미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 함

□ 관리처분계획
  ○ 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로 서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양 신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음

□ 관리처분계획 주요기준

ㆍ1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급  
ㆍ분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시장이 추천하는 2인이상의 감정평가 업자의 평가의견을 참작  
ㆍ종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균
ㆍ관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

□ 이전고시 절차
  ○ 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전 ※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

□ 청산금
  ○ 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
  ○ 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분 계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능

 

□ 주택재개발정비사업 추진 절차?
  
  <주민제안 → 정비구역지정 → 추진위원회설립승인 → 조합설립인가 →시공사선정 → 사업시행인가 → 감정평가 → 분양신청  → 관리처분인가 → 이주 → 착공  → 입주자모집  → 준공인가 → 조합청산및해산  (7～10 여년 소요)>

  => 토지등소유자 70%이상 및 토지면적 소유자의 50%이상의 동의에  의한 주민제안에 따라 정비구역지정(경기도) 후 토지등소유자의   50%이상 동의에 의한 추진위원회설립과 토지등소유자 75%이상   및 토지면적 소유자 50%이상의 동의에 의한 조합설립인가를 득한후 사업시행인가(총회개최 조합원 동의), 관리처분인가(총회개최 조합원 과반수 동의), 착공, 준공, 조합청산 순으로 진행

 

 

 

오늘도 좋은 하루 보내세요!!  Have a nice day!!

 

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