20240829 부동산 주요 뉴스 요약

 

 

부동산리츠 활성화하려면…"이젠 '사업성' 키워야"[리츠가 뜬다]③ (daum.net)

부동산리츠 활성화하려면…"이젠 '사업성' 키워야"[리츠가 뜬다]③

정부가 발표한 리츠(REITs) 활성화 대책은 부동산 경기 활성화와 주택 공급 다변화를 목표로 합니다. 특히, 기존의 프로젝트파이낸싱(PF) 방식보다 높은 자기자본비율을 통해 리스크를 줄이려는 의도가 담겨 있습니다.

이번 대책의 주요 내용으로는 리츠의 '인가' 절차를 '등록제'로 전환하고, 운영 단계에서만 '인가제'를 유지하는 점이 있습니다. 이는 리츠 설립 과정을 간소화하여 시간을 단축하고, 리츠 시장 진입 장벽을 낮추려는 조치입니다. 과거 리츠 설립에는 여러 단계의 까다로운 절차가 필요했으나, 이번 개편으로 보다 신속한 시장 진입이 가능해질 전망입니다.

또한, 개발 단계에서 50% 이하의 1인 주식 소유한도 적용을 제외하고, 공시 및 보고 의무를 완화해 투자자 부담을 줄였습니다. 투자 대상 역시 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대하여 미래 산업에 대한 투자를 장려하고, 데이터센터 및 신재생에너지 자산으로까지 확대되었습니다.

그러나 전문가들은 이번 대책이 리츠 활성화의 필요조건일 뿐 충분조건이 아니라고 지적합니다. 리츠의 사업성을 높이기 위해 현물 출자자 과세 이연 제도의 도입과 같은 추가적인 조치가 필요하다고 합니다. 이는 미국에서 리츠 확산의 계기가 되었던 조세 정책으로, 부동산 개발 및 매각 시 발생하는 양도소득세 납부를 이연하는 방식입니다.

또한, 소득세와 종합부동산세 등 과세 정책의 방향 전환이 필요합니다. 현재 리츠가 부동산을 매입하고 보유할 때 취득세 중과와 종합부동산세가 적용되어 사업성에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

스폰서 제도 역시 리츠 활성화에 기여할 수 있는 방안으로 제시됩니다. 대형 디벨로퍼나 건설사, 금융기관 등이 대주주로 참여하는 이 제도는 일본과 싱가포르에서 리츠 시장을 크게 성장시킨 요인 중 하나로 평가됩니다.

마지막으로, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 제도도 리츠의 사업성을 높이는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다. HUG 보증을 통해 리츠가 조달금리를 낮출 수 있어 더 많은 배당이 가능해지기 때문입니다. 이를 통해 리츠의 활성화가 자연스럽게 이루어질 수 있을 것이라는 전망입니다.

 

 

 

 

1년새 2억 뛰었는데…"비싸게 내놔도 계약 전화 쏟아져요" (naver.com)

1년새 2억 뛰었는데…"비싸게 내놔도 계약 전화 쏟아져요"

서울 아파트 전세 매물이 급감하면서 전세 시장의 불균형이 심화되고 있습니다. 29일 기준 서울의 아파트 전세 매물은 2만6993건으로, 올해 초 3만5000건에서 빠르게 감소했습니다. 이는 지난해 초 5만5882건에 비해 절반에도 미치지 못하는 수준입니다.

서울 전역에서 전세 매물 부족 현상이 심각해지고 있으며, 특히 주거 선호도가 높은 지역에서는 전세 매물을 찾기가 매우 어려워졌습니다. 예를 들어, 마포구의 대단지 아파트들에서도 전세 매물이 몇 건에 불과해 세입자들이 매물을 구하기 위해 고군분투하고 있습니다. 이러한 상황에서 전세 가격은 급등하고 있으며, 수요자들은 높은 가격에도 불구하고 날짜만 맞으면 계약을 서두르는 상황입니다.

전세 매물의 급감과 가격 상승의 원인으로는 전세 사기 공포로 인한 소형 아파트 수요 증가와 신축 입주 물량 감소가 지목됩니다. 올해 서울의 신축 입주 물량은 전년 대비 24.8% 감소한 2만4659가구에 불과해 공급이 수요를 따라가지 못하고 있습니다.

이러한 상황에서 전셋값 상승세는 앞으로도 계속될 것으로 예상됩니다. 부동산 업계에서는 내년과 내후년의 입주 물량이 더욱 줄어들 것으로 전망하며, 전세 수요가 크게 줄어들 요인이 없는 만큼 전세 가격이 계속 오를 가능성이 높다고 보고 있습니다.

 

 

 

전셋값 6억 찍어도 아파트로…"세금 깎아줘도 빌라 안 산다" (naver.com)

전셋값 6억 찍어도 아파트로…"세금 깎아줘도 빌라 안 산다"

서울 아파트 전셋값이 급등한 주요 원인 중 하나로, 비(非)아파트 시장의 붕괴가 꼽히고 있습니다. 빌라와 같은 비아파트 시장에서 전세사기가 잇따르면서, 많은 세입자들이 비교적 안전하다고 여겨지는 아파트로 몰리게 되었기 때문입니다. 이로 인해 아파트 전세 수요가 급증하면서 매물이 빠르게 소진되고, 전셋값은 크게 올랐습니다.

서울의 전세 거래량은 전세사기가 터진 직후인 지난해 2월과 3월에 급증했습니다. 이 시기의 전세 거래량은 1만6000건을 넘어서며, 전년 평균 거래량보다 4000건 이상 많았습니다. 반면, 같은 기간 동안 빌라 전세 거래량은 역대 최저치를 기록했습니다. 이러한 현상은 비아파트 시장의 붕괴와 아파트로의 전세 수요 집중이 얼마나 심각했는지를 보여줍니다.

아파트 전세 매물이 줄어들고 전셋값이 계속해서 상승하자, 일부 수요자들은 결국 매매 시장으로 눈을 돌리기 시작했습니다. 2024년 초부터 아파트 거래량이 증가하기 시작했으며, 이로 인해 아파트 매매가격도 상승세를 보이고 있습니다.

정부는 '8.8 주택공급 대책'을 통해 비아파트 시장의 활성화를 목표로 세제 혜택 등을 제시했지만, 이러한 대책이 시장의 신뢰 회복에 충분하지 않다는 평가를 받고 있습니다. 비아파트 시장에서 전세사기와 역전세 문제로 인해 시장 신뢰가 크게 훼손된 상황에서는 세제 혜택만으로는 부족하다는 지적이 많습니다. 

더욱이 비아파트 임대차 시장에서 중요한 문제 중 하나는 전세보증금 반환보증제도의 제한입니다. 이로 인해 많은 임대인들이 보증금을 반환하지 못하는 상황에 직면하게 되었고, 이는 비아파트 전세 거래의 급격한 감소를 초래했습니다. 국회 입법조사처는 이 문제를 해결하기 위해 반환보증 가입 기준을 완화하고, 역전세대출 프로그램의 시행 기간을 연장하는 방안 등을 제안했습니다.

전문가들은 비아파트 시장의 신뢰를 회복하고, 주거 불안정을 해소하기 위해 보다 근본적인 제도 개선과 함께 현장의 목소리를 반영한 종합적인 대책이 필요하다고 강조하고 있습니다.

 

 

 

[실전재테크]무주택 서민 위한 청약통장?…해지·무용론 들썩 (naver.com)

[실전재테크]무주택 서민 위한 청약통장?…해지·무용론 들썩

최근 들어 내 집 마련을 위한 청약통장을 해지하는 무주택자들이 증가하고 있습니다. 이는 청약 당첨의 어려움과 고분양가로 인한 자금 조달 부담이 원인으로 작용하고 있습니다.

청약 가점이 만점(84점)에 도달하는 것은 매우 어려운 일입니다. 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등 여러 조건을 충족해야 하기 때문입니다. 예를 들어, 무주택 기간이 15년 이상이어야 하며, 부양가족이 6명 이상이어야 합니다. 이런 까다로운 조건 때문에 만점자가 속출하는 일부 단지에서는 경쟁이 더욱 치열해지고 있습니다.

또한, 서울의 고분양가도 청약통장의 매력을 떨어뜨리는 요인 중 하나입니다. 예를 들어, 서울 민간 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 4401만7000원으로, 전용면적 84㎡의 경우 분양가가 14억원을 넘어섭니다. 당첨되더라도 자금 조달이 어렵고, 특히 다음 달부터 시행되는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도는 대출 한도를 줄여 자금 마련이 더욱 힘들어질 전망입니다.

이러한 이유로 청약통장 해지를 고민하는 사람들이 늘어나고 있으며, 주택 공급 감소와 분양가 상승으로 인해 청약통장의 필요성에 의문을 제기하는 분위기도 있습니다. 더불어, 최근 청약통장 월납입금 인정 한도가 10만원에서 25만원으로 상향된다는 소식에 기존 가입자들은 자신들의 가점이 불이익을 받을까 걱정하고 있습니다. 정부는 이러한 우려를 해소하기 위해 선납입자들이 불이익을 받지 않도록 기술적인 문제를 해결하겠다고 밝혔습니다. 

결과적으로, 청약통장이 내 집 마련의 필수 도구로 여겨지던 시절은 지나가고, 이제는 현실적인 대안으로서의 역할에 의문이 제기되고 있습니다.

 

 

 

“여보, 전세 살던 새댁 집 사서 나간대” 세입자 너도나도 집 사자 동참했다 [부동산360] (naver.com)

“여보, 전세 살던 새댁 집 사서 나간대” 세입자 너도나도 집 사자 동참했다 [부동산360]

서울 아파트 시장에서 전월세와 매매 거래량이 엇갈린 흐름을 보이고 있습니다. 최근 몇 달 동안 전월세 거래량은 감소한 반면, 매매 거래량은 급증하는 추세입니다. 이는 전월세 가격 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 매수로 방향을 전환한 결과로 해석됩니다.

특히 6월부터 매매 거래량이 월세 거래량을 초과하기 시작했으며, 7월에는 이 격차가 더욱 확대되었습니다. 예를 들어, 7월 매매 거래량은 8599건으로 월세 거래량(6052건)을 크게 뛰어넘었고, 전세 거래량(9840건)과도 큰 차이를 보이지 않았습니다. 생애 첫 주택 매수자들도 증가해, 7월에는 5182명이 첫 집을 구매했는데, 이는 2021년 11월 이후 가장 많은 수치입니다.

그러나 내달부터 강화되는 대출 규제가 이러한 매매 흐름에 어떤 영향을 미칠지는 불확실합니다. 일부 전문가들은 규제가 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보면서도, 지역별로 다를 수 있다고 지적합니다. 예를 들어, 강남과 한강벨트 근처의 고가 주택 시장은 규제 영향을 덜 받을 가능성이 있지만, 중저가 주택 시장에서는 대출 한도 축소로 인해 구매 의사결정이 달라질 수 있습니다.

9월부터 적용될 스트레스 DSR 2단계 규제는 미래 금리 변동성을 반영해 대출 금리에 가산 금리를 부과함으로써 대출 한도를 줄이는 제도입니다. 이 규제가 시행되면, 특히 수도권 주택담보대출에 대한 대출 한도가 더 제한될 것으로 예상됩니다. 이는 매매 거래량에 영향을 줄 수 있지만, 전문가들은 가을 성수기인 추석 연휴 이후까지 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다고 평가합니다.

 

 

“대체 어떻게 살라고” 서민들 가슴 찢어진다…서울 18평 이하 평균 전셋값 4억 돌파 (naver.com)

“대체 어떻게 살라고” 서민들 가슴 찢어진다…서울 18평 이하 평균 전셋값 4억 돌파

서울 아파트 전세 시장이 장기적인 품귀현상을 겪으면서 중소형과 소형 아파트의 전세가격이 급등하고 있습니다. 최근 KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면, 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 1585만 원을 기록하며 계속 오름세를 보이고 있습니다. 특히 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트 평균 전셋값이 4억 357만 원을 기록해, 2022년 12월 이후 처음으로 4억 원을 넘어섰습니다. 중소형 아파트(60㎡ 초과 85㎡ 이하)의 전세가격도 6억 582만 원으로, 1년 8개월 만에 다시 6억 원을 넘겼습니다.

이런 가격 상승은 전세 매물 부족이 원인입니다. 서울 강동구 강일동의 ‘강일리버파크’와 강남구 대치동의 ‘동부센트레빌’ 등 대단지 아파트에서도 전세 매물이 거의 없는 상황입니다. 예를 들어, 6410가구 규모의 강일리버파크에서는 전세 매물이 10건 안팎에 불과하며, 강남구 대치동의 경우도 805가구 중 전세 물량이 10여 개에 불과합니다. 이러한 매물 부족 현상은 신학기나 이사철을 앞두고 학군지에 조기 입주하려는 수요가 증가하면서 더욱 심화되고 있습니다.

KB부동산에 따르면, 이달 서울의 전세수급지수는 142.9로 2021년 10월 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다. 전세수급지수는 100을 초과할 경우 공급 부족을 의미하며, 현재의 수치는 서울 전세 시장에서의 심각한 공급 부족을 보여줍니다.

전세 매물 부족 현상은 서울 전역에서 두드러지며, 특히 은평구의 경우 전세 매물이 한 달 만에 61.2% 감소했습니다. 중랑구, 중구, 노원구, 양천구에서도 급격한 매물 감소세가 나타나고 있습니다.

전세 매물의 부족과 이에 따른 전셋값 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다. 가을 이사철을 앞두고, 임대차 2법 시행 이후 만기가 돌아오는 전세 매물들이 추가로 시장에 나오면, 이 같은 현상은 더욱 심화될 것으로 보입니다. 이와 함께, 전세사기 우려로 인해 아파트 전세에 대한 선호가 높아지면서, 서울 아파트 전세 가격은 66주 연속 상승세를 기록하고 있습니다.

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 상승세를 보이며, 이달 서울 아파트의 전세가율은 54.0%로, 2022년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 이는 전세 가격 상승이 매매가 상승을 앞지르고 있음을 나타내며, 전세 시장의 불안정성을 더욱 부각시키고 있습니다.

 

 

 

"안전"하다던 공인중개사 말을 너무 믿었다가…'발칵' [더 머니이스트-아하! 부동산법률] (naver.com)

"안전"하다던 공인중개사 말을 너무 믿었다가…'발칵' [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 공인중개사의 부실한 설명으로 인해 큰 피해를 입는 사례가 많아지고 있습니다. 특히 다가구주택과 같은 복잡한 임대차 계약에서는 공인중개사가 집주인의 말만 듣고 계약을 진행하는 경우가 종종 발생합니다. 이로 인해 세입자는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 공인중개사는 계약 전 세입자에게 충분한 정보를 제공하고, 이를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

### 공인중개사의 '선량한 관리자의 주의의무'

공인중개사는 법적으로 '선량한 관리자의 주의의무'를 이행해야 합니다. 이는 중개대상물의 권리관계와 다른 세입자들의 보증금 내역을 정확히 조사하고, 이를 세입자에게 충분히 설명해야 한다는 의미입니다. 이 의무를 다하지 않았을 경우, 세입자는 불이익을 받을 수 있으며, 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다.

### 사례: 대법원 판결

최근 대법원 판결(2023다259743)에서는 공인중개사가 집주인으로부터 받은 정보만을 세입자에게 전달하고, 다른 세입자들의 보증금이나 계약 기간을 확인하지 않았습니다. 이로 인해 세입자는 보증금을 배당받지 못하게 되었습니다. 대법원은 공인중개사가 주의 의무를 소홀히 했다고 판단하고, 세입자에게 손해가 발생한 책임을 공인중개사에게 부과했습니다.

### 세입자 보호를 위한 조치

1. **중개사의 정보 확인:** 임대차 계약을 체결하기 전, 중개사가 모든 관련 정보를 철저히 확인했는지 확인해야 합니다. 특히 다른 세입자들의 보증금 내역과 계약 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

2. **계약서 검토:** 계약서에 명시된 내용이 실제와 일치하는지, 보증금 반환에 대한 조항이 명확히 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인합니다.

3. **법적 대응:** 만약 중개사의 설명 의무가 소홀했거나, 불이익을 입었을 경우 법적 조치를 취할 수 있습니다. 손해배상 청구를 통해 공인중개사에게 책임을 물을 수 있습니다.

4. **중개사의 책임:** 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라, 설명 의무를 다하지 않을 경우 손해배상 책임을 지게 됩니다. 

### 결론

다가구주택 임대차 계약에서 세입자는 공인중개사의 충분한 정보 제공을 받고, 계약 전 관련 정보를 철저히 검토해야 합니다. 공인중개사가 모든 정보를 제대로 확인하지 않고 계약을 진행할 경우, 세입자는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 중개사와의 계약 전에는 모든 정보가 정확히 제공되었는지 확인하고, 법적 조치를 통해 자신의 권리를 보호할 필요가 있습니다.

 

 

 

수도권 집값 잡겠다고 올린 금리…지방은 이중고 '초토화' [관치금융의 역습] (naver.com)

수도권 집값 잡겠다고 올린 금리…지방은 이중고 '초토화' [관치금융의 역습]

최근 시중은행의 주택담보대출 금리가 급등하면서 지방 부동산 시장이 크게 위축되고 있습니다. 창원의 중개업소 대표 A씨는 금리 인상으로 인해 아파트 거래가 다시 줄어들고 있는 상황을 전하며, 젊은 30대 부부가 매수 계약을 보류한 사례를 들었습니다. 그들은 금리 상승으로 인해 매달 내야 할 원리금이 증가하게 될 것을 우려하고 있습니다.

### 지방 부동산 시장의 위축

지방 부동산 시장은 서울 및 수도권 아파트값 상승에 시차를 두고 오름세를 보이는 경향이 있지만, 최근 금리 인상으로 기대감이 사라지고 있습니다. 전북 전주의 B공인중개사는 서울의 집값을 잡기 위해 대출 금리를 올리면 지방 시장은 크게 타격을 받는다고 지적했습니다. 이는 지방에서 아파트 매수를 고려하던 손님들이 금리 상황을 지켜보겠다고 결정을 미루는 현상으로 나타나고 있습니다.

지방 부동산 시장은 그동안 침체와 가격 하락을 겪었으며, 올해 들어 서울과 수도권과는 달리 지방은 아파트값이 하락했습니다. 서울 아파트값은 2021년 최고가 대비 평균 90% 이상 회복된 반면, 지방은 이전 최고가의 75~85% 수준에 머물고 있습니다. 특히 미분양 주택과 악성 미분양이 지방에서 높은 비율을 차지하고 있어 공급 과잉 문제도 심각합니다.

### 금리 인상이 미치는 영향

대출 금리 인상은 지방 부동산 시장의 회복을 어렵게 하고 있습니다. 금융당국은 대출 한도를 줄이는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 조치를 예고하면서, 수도권과 지방의 스트레스 금리를 차등 적용하기로 했습니다. 수도권에서는 스트레스 금리를 1.2%포인트로, 지방에서는 0.75%포인트로 설정하여 차별화된 규제를 시행할 예정입니다. 일부 은행은 주담대 최대 상환 기간을 40년에서 30년으로 줄일 계획인데, 이를 수도권에만 적용할 방침입니다.

하지만 이러한 조치가 지방 부동산 시장에 실질적인 도움을 줄 수 있을지 의문입니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 금리 인상 목적이 서울과 수도권의 집값 안정을 목표로 하면서 전국적으로 금리가 오르면 지역적인 형평성 문제를 초래할 것이라고 설명했습니다. 이로 인해 대출을 활용하는 금융 소비자만 피해를 볼 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

### 결론

금리 인상으로 지방 부동산 시장이 크게 위축되고 있으며, 이는 지방의 거래량 감소와 가격 하락으로 이어지고 있습니다. 금융당국의 대출 규제 조치는 수도권과 지방에서 차등 적용되지만, 이로 인해 지방 시장의 회복이 어려울 수 있습니다. 지방 부동산 시장의 회복을 위해서는 금리 정책의 지역적 형평성을 고려한 조치가 필요하며, 매수 심리 회복과 공급 과잉 문제 해결이 중요합니다.