20240902 부동산 주요 뉴스 요약

 

https://v.daum.net/v/20240901132521152

예금은 떨어지는데 대출금리 치솟아…"은행만 신났네"

기준금리 인하 기대감 속에서 국내 은행권의 예대마진이 확대되고 있습니다. 예금금리는 줄줄이 떨어지고 있지만, 대출금리는 상승하며 은행들의 수익성이 강화되고 있는 상황입니다.

**예금금리 인하**  
최근 예금금리가 하락세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 하나은행은 ‘하나의 정기예금’ 24개월 이상 상품의 금리를 0.10%포인트(p) 인하하여 연 2.60%로 조정했으며, ‘내맘적금’의 금리도 0.2%p 하향 조정했습니다. 케이뱅크 또한 주요 적금 상품의 금리를 최대 0.20%p 인하했습니다. 이러한 조치는 시장금리의 하락에 따라 반영된 결과입니다.

**대출금리 상승**  
반면, 대출금리는 상승세를 보이고 있습니다. 특히 주택담보대출의 혼합형 금리는 지난 한 달 사이에 하단이 0.820%p, 상단이 0.532%p 올랐습니다. 변동금리도 신용코픽스(COFIX) 하락에도 불구하고 하단이 0.560%p 상승했습니다. 이는 은행들이 가계대출 관리를 위해 가산금리를 인상하고, 대출금리를 인위적으로 높였기 때문입니다.

**예대마진 확대**  
은행들은 예금금리를 낮추면서 대출금리는 높이고 있어, 예대마진이 증가하고 있습니다. 시장금리가 하락하고 대출금리는 계속 오르면서 은행들은 예대차익을 더욱 확대할 수 있는 상황에 있습니다. 이는 금융당국이 가계부채 증가를 조절하기 위해 압박을 강화하면서 주요 은행들이 대출금리를 인상하는 등의 조치를 취했기 때문입니다.

**향후 전망**  
미국의 금리 인하 기대감과 국내외 기준금리의 변화에 따라 예금금리는 계속 낮아질 것으로 예상되지만, 대출금리는 은행들의 정책에 따라 지속적으로 상승할 가능성이 높습니다. 이로 인해 예대마진의 확대는 당분간 계속될 전망입니다. 금융당국의 가계대출 관리와 시장금리 흐름에 따라 향후 금리 변동이 결정될 것으로 보입니다.

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240901112417315

연봉 6000만원 직장인, 수도권 주담대 한도 최대 5500만원 '뚝'

우리나라에서는 9월 1일부터 연소득이 가구당 평균소득 수준인 차주가 은행에서 받을 수 있는 수도권 주택담보대출 한도가 최대 5500만원 축소됩니다. 이는 정부가 가계대출 급증을 억제하기 위해 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시행하면서, 수도권 주택담보대출에 대한 가산금리를 비수도권보다 높게 적용하기 때문입니다.

**2단계 스트레스 DSR 규제의 주요 내용**:
1. **대출 한도 감소**:
   - 연소득 6000만원인 차주가 30년 만기 변동금리(이자율 4.0% 가정)로 대출받을 경우, 2단계 스트레스 DSR 도입 전에는 대출 한도가 4억원이었으나, 규제 시행 후 수도권에서는 3억6400만원으로 줄어들어 약 5500만원 감소합니다.
   - 비수도권에서는 대출 한도가 3억8300만원으로, 약 3500만원 줄어듭니다.

2. **가산금리 적용**:
   - 스트레스 DSR 제도는 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담을 고려하여 DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리를 적용하여 대출 한도를 산출합니다.
   - 올해 2월 1단계 스트레스 DSR이 시행되었을 때는 스트레스 금리가 0.38%포인트였으나, 이번 2단계 시행부터는 은행권 주택담보대출과 신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 0.75%p, 은행권 수도권 주택담보대출에 1.2%p의 가산금리가 적용됩니다.

**배경 및 영향**:
- **가계대출 급증**: 8월 은행권 가계대출은 8조원 증가하며 3년1개월 만에 최대 폭으로 늘었습니다. 이는 부동산 가격 상승과 가계대출 증가로 이어져 정부가 추가 규제를 도입한 배경이 됩니다.
- **부동산 시장과 대출**: 수도권의 부동산 가격 상승으로 인해 가계대출 급증세가 꺾이지 않고 있어, 정부는 수도권 주담대에 대한 스트레스 금리를 높여 대출 한도를 더욱 줄이는 조치를 취했습니다.

이러한 규제는 가계의 대출 부담을 줄이고, 금융 시장의 안정성을 높이기 위한 목적이지만, 대출 한도의 축소는 주택 구매를 고려하는 차주들에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240901111201086

금리 인하 '카운트다운' 속…예금-대출 금리 '엇박자'

현재 기준금리 인하에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데, 국내 은행권에서는 예금금리가 줄줄이 떨어지고 있지만, 대출금리는 상승하면서 예대마진이 확대되고 있습니다. 이 상황은 금융시장과 대출 정책의 변화가 반영된 결과로, 주요 내용은 다음과 같습니다.

### **예금금리 인하**

1. **하나은행의 조치**:
   - 하나은행은 9월 30일자로 수신(예·적금)상품의 금리를 최대 0.2%포인트(p) 인하했습니다.
   - '하나의 정기예금' 기본금리는 24개월 이상 연 2.70%, 36개월 이상 연 2.80%에서 각각 0.10%p씩 내린 연 2.60%, 2.70%로 조정되었습니다.
   - 이전에도 1년 만기 기본금리를 0.15%p 인하한 바 있습니다.

2. **케이뱅크의 조치**:
   - 케이뱅크는 주요 적금 상품의 금리를 최대 0.20%p 인하했습니다.
   - '코드K자유적금'의 기본금리는 연 3.30%∼4.10%에서 연 3.20%∼3.90%로 조정되었습니다.

   **배경**:
   - 은행권은 하반기 들어 예·적금 기본금리를 계속 낮추고 있으며, 이는 시장금리의 하락 추세와 국내외 기준금리 인하에 대비하기 위한 조치로 보입니다.

### **대출금리 상승**

1. **주택담보대출 금리**:
   - 주택담보대출 혼합형 금리는 KB국민·신한·하나·우리은행 기준으로 연 3.850∼5.736%로 상승했습니다.
   - 지난달 2일의 연 3.030∼5.204%와 비교하면 하단이 0.820%p, 상단이 0.532%p 올랐습니다.
   - 변동금리(신규코픽스 기준)도 연 4.590∼6.541%로 하단이 0.560%p 상승했습니다.

   **배경**:
   - 대출금리가 시장금리보다 훨씬 큰 폭으로 상승한 이유는 은행들이 가계대출 관리를 위해 가산금리를 인상했기 때문입니다.
   - 금융당국의 가계부채 증가 조절 압박에 따라, 주요 은행들은 지난 7월부터 대출 금리를 인상해왔습니다.

### **예대마진 확대**

- 예금금리가 하락하고 대출금리는 상승하면서, 은행의 예대마진(대출금리와 예금금리의 차이)이 확대되고 있습니다.
- 시장금리가 전반적으로 하락하는 가운데 가계대출 증가세가 여전해, 예금금리와 대출금리 간의 엇박자와 은행 예대마진 확대는 당분간 계속될 것으로 보입니다.

이러한 상황은 금융 시장의 안정성을 확보하고 가계부채를 조절하려는 정부의 정책과 은행의 대응이 맞물리면서 발생하고 있습니다. 예대마진 확대는 은행의 수익성을 높일 수 있지만, 대출자들에게는 부담을 가중시킬 수 있습니다.

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240901104832581

대출 실수요자 발동동…오늘부터 DSR 2단계 시행

2024년 9월 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 시행되면서, 서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역과 같은 주요 지역에서 은행권의 주택담보대출 한도가 크게 축소되고 있습니다. 이 규제는 정부의 가계부채 관리 방안의 일환으로, 특히 수도권 지역의 주담대에 큰 영향을 미칩니다.

### **스트레스 DSR 2단계 규제 개요**

1. **스트레스 DSR 제도의 목적**:
   - 변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 대비하여, 대출 이용 기간 동안 적용되는 가산금리를 반영하여 DSR을 산정합니다.
   - 이를 통해 금리 상승 시 차주가 감당해야 할 상환 부담을 고려하여 대출 한도를 산출하게 됩니다.

2. **2단계 규제의 적용**:
   - 9월 1일부터 적용된 2단계 스트레스 DSR은 특히 수도권 지역의 주택담보대출에 큰 영향을 미치며, 대출 한도가 크게 축소됩니다.
   - 연소득이 가구당 평균소득 수준인 차주가 은행권에서 30년 만기 변동금리로 대출받을 경우, 수도권 주담대 한도가 최대 5500만원 감소합니다.

### **기대되는 영향**

- **대출 한도의 축소**:
  - 수도권에서는 스트레스 DSR 규제 시행으로 인해 대출 한도가 크게 줄어들어, 가계의 대출 부담이 줄어들고 가계부채 증가세를 억제하려는 의도가 반영됩니다.
  - 예를 들어, 연소득 6000만원인 차주의 경우, 2단계 스트레스 DSR 도입 전에는 대출 한도가 4억원이었으나, 규제 이후에는 3억6400만원으로 감소합니다.

- **부동산 시장에 미치는 영향**:
  - 대출 한도의 축소는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 수도권 지역에서 주택 구매를 고려하는 차주들에게는 대출 한도의 감소로 인해 주택 구매가 어려워질 수 있습니다.

- **가계부채 조절**:
  - 정부는 이 규제를 통해 가계부채 증가를 억제하고 금융 시장의 안정성을 확보하려 하고 있습니다. 스트레스 DSR을 통해 대출 한도를 조절함으로써 가계의 상환 부담을 줄이고, 장기적으로 금융 시스템의 건전성을 높이려는 것입니다.

이와 같은 규제는 금융 시장의 안정성과 가계부채 관리를 위해 필수적인 조치로 평가되지만, 동시에 주택 시장과 대출을 필요로 하는 차주들에게는 부담이 될 수 있습니다.

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240901174636100

[수사Q] 대출규제, 금리인상보다 더 센 게 온다고?

가계부채가 급증함에 따라 금융감독원이 은행권에 대출금리 인상을 멈추라고 경고하고, 금리 인상 방식이 실수요자에게 부담만을 가중시킨다고 비판했습니다. 현재 상황은 국가 채무와 가계부채가 사상 처음으로 3000조 원을 넘어서며, 은행권의 대출금리 인상이 실수요자의 부담을 증가시키고 있는 문제를 드러내고 있습니다.

### **금융감독원의 우려와 비판**

1. **대출금리 인상의 부작용**:
   - 금감원은 은행들이 가계부채 관리를 위해 대출금리를 인상한 방식이 실수요자에게 불리하게 작용하고 있다고 지적했습니다. 금리 인상이 대출 포트폴리오 관리나 DSR 적용 등 다른 방법이 아닌 직접적인 금리 인상으로 이루어졌다는 점을 비판했습니다.
   - 기준금리 인하에 따른 시장금리 하락에도 불구하고 대출금리가 높아지면서 실수요자들의 이자 부담이 커졌고, 1금융권의 금리가 2금융권보다 높아지는 왜곡 현상도 발생했습니다.

2. **금감원의 대응 방안**:
   - 이복현 금감원장은 대출금리 인상을 통한 대출 총량 관리가 적절하지 않다고 강조하며, 앞으로 금리 인상을 통한 대출 관리는 허용하지 않겠다고 밝혔습니다.
   - 스트레스 DSR 2단계 적용 이후에도 집값과 가계부채 상승세가 지속된다면, 금감원은 대출 총량을 조정하기 위한 강력한 추가 방안을 도입할 계획입니다.

### **금융감독원이 검토 중인 추가 대책**

1. **대출 총량 조정**:
   - **주담대 비중 축소**: 전체 대출 중 주택담보대출 비중을 줄이기 위한 조치가 검토되고 있습니다.
   - **DSR 및 LTV 규제 강화**: 총부채원리금상환비율(DSR) 및 주택담보인정비율(LTV) 규제를 강화하여 대출 총량을 조절할 계획입니다.

2. **기타 고려 사항**:
   - **대출 포트폴리오 관리**: 은행들이 대출 포트폴리오를 더 신중하게 관리하도록 유도할 수 있는 방안이 검토되고 있습니다.
   - **자체 DSR 적용**: 정부 기준보다 더 높은 DSR 적용을 통해 대출 관리를 강화할 수 있는 방안도 고려될 수 있습니다.

금감원의 이 같은 조치는 가계부채 문제를 해결하고 금융 시장의 안정성을 높이기 위한 노력의 일환입니다. 정부와 금감원이 협력하여 가계부채를 관리하고, 실수요자들에게 불리한 영향을 미치지 않도록 하는 것이 중요합니다.

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240901171801460

"세법개정 땐 상생임대 특례 기회 늘어날 것"

올해 세법개정안에는 1가구 1주택 양도세 비과세와 관련하여 '상생임대 특례'가 주목받고 있습니다. 이 특례는 주택을 소유하고 있지만 거주하지 못하는 경우, 상생임대차계약을 통해 양도세 비과세 요건을 충족할 수 있게 해주는 제도입니다. 특례의 구체적인 내용과 주의사항은 다음과 같습니다:

### **상생임대 특례의 주요 내용**

1. **거주 요건 면제**:
   - 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 원래 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다.
   - 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 주택을 취득한 경우, 거주 요건을 충족하지 못하면 상생임대 특례를 활용할 수 있습니다.

2. **상생임대차계약 요건**:
   - **직전임대차계약**: 주택 취득 후 1년 6개월 이상 임대차계약을 체결해야 합니다. 이 계약은 새로 맺은 계약이어야 하며, 기존의 임차인을 승계하거나 단순히 계약만 갱신한 경우는 인정되지 않습니다.
   - **상생임대차계약**: 직전임대차계약이 종료된 후, 임대료 및 임대보증금을 5% 이내에서 인상하여 2년 이상 임대차계약을 새로 체결해야 합니다.

3. **장기보유특별공제**:
   - 장기보유특별공제는 원래 보유 기간당 연 2%씩 최대 30%가 적용되지만, 상생임대 특례를 적용하면 보유 기간당 연 4% 공제를 받을 수 있습니다. 실제 거주하지 않더라도 최대 10년, 40%까지 공제받을 수 있습니다.

4. **적용 시한**:
   - 현행 법령에 따르면 상생임대차계약은 연말까지 체결해야 합니다. 그러나 개정안에 따르면, 이 기간이 2026년 말까지로 연장될 가능성이 있습니다.

### **주의사항**

1. **직전임대차계약 요건**:
   - 직전임대차계약은 주택 취득 후 새로 맺은 계약이어야 하며, 전 임차인을 그대로 승계하거나 임대인만 바꿔서 기존 계약을 갱신하는 경우는 인정되지 않습니다.

2. **상생임대차계약**:
   - 임대료 및 임대보증금 인상은 5% 이내에서만 가능하며, 2년 이상 지속해야 합니다. 그렇지 않으면 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

이러한 상생임대 특례는 주택을 보유하고 있지만 직접 거주하지 못하는 상황에서도 세금 부담을 줄일 수 있는 좋은 방안이 될 수 있습니다. 그러나 특례의 적용 요건과 주의사항을 충분히 이해하고, 법적 규정에 맞게 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

 

 

 

https://n.news.naver.com/article/016/0002356839

“내가 서울 집 팔지 말자 했지!” 수도권 단타족 확 줄었다[부동산360]

최근 수도권 아파트 시장에서 단기 매도 비율이 크게 감소한 현상은 여러 가지 요인에 기인한 것으로 분석됩니다. 2021년 말부터 최근까지의 아파트 단타 거래 변화에 대한 주요 원인과 배경을 살펴보겠습니다.

### **단기 매도 비율의 감소**

1. **금리와 집값 회복 기대감**:
   - 최근 금리가 고점에 도달하고, 집값이 회복세를 보이면서 단타 매도자들의 수가 줄어들고 있습니다. 집값이 더 오를 것으로 예상되면, 빠른 시일 내에 매도하기보다는 보유하는 것이 더 유리할 수 있다는 판단이 작용하고 있습니다.

2. **금리 인상과 장기화**:
   - 고금리 상황이 장기화되면서, 단기 매도보다는 장기 보유를 통해 안정적인 수익을 추구하려는 경향이 강해졌습니다. 특히, 금리가 더 오를 가능성보다는 고점에 가까운 현재 금리가 유지될 것이라는 인식이 영향을 미쳤습니다.

3. **실수요자의 시장 진입**:
   - 최근의 주택 구매는 투자보다는 실수요자 중심으로 이루어지고 있으며, 이들은 장기 보유를 전제로 주택을 구입하는 경향이 있습니다. 실수요자들은 주택 시장의 단기적인 변화보다는 장기적인 거주와 안정성을 중시하기 때문에 단타 거래가 줄어든 것으로 보입니다.

4. **과거의 급등과 급락에 대한 피로감**:
   - 과거의 급격한 집값 상승과 하락에 대한 경험이 단기 매도의 위험성을 부각시키면서, 안정적인 투자 전략을 선호하게 만들었습니다. 단기적으로 큰 차익을 기대하기보다는 안정적인 수익을 추구하는 경향이 강해졌습니다.

### **통계적 변화**

1. **수도권 단기 매도 비율**:
   - 2021년부터 올해 초까지의 통계에 따르면, 3년 이하 단기 매도 비율이 크게 감소했습니다. 2022년에는 수도권 집합건물 매도자의 28.6%가 3년 이내에 재매도했으나, 올해는 16.6%로 줄어들었습니다.

2. **서울과 경기, 인천의 변화**:
   - 서울에서는 1년 이하와 1~2년 이하의 단기 매도 비율이 크게 줄어들었습니다. 경기와 인천에서도 단기 매도 비율이 각각 29.2%에서 16.7%, 33.8%에서 22.4%로 감소했습니다.

### **전문가의 분석**

- **서진형 교수의 의견**:
  - 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이자 부담보다 집값 상승에 대한 기대감이 더 커져서 단타족이 줄어들고 있다”고 설명했습니다. 고금리에 적응하면서도 금리가 고점이라는 인식이 단기 매도를 줄이는 요인으로 작용하고 있다고 분석했습니다.

### **결론**

- **실수요자 중심의 시장 변화**:
  - 단기 매도 비율의 감소는 실수요자 중심의 시장 변화와 집값 회복에 대한 기대감, 금리의 장기화 등 복합적인 요인에 기인하고 있습니다. 과거의 급등과 급락에 대한 경험이 단기 매도의 위험성을 강조하며, 안정적인 장기 보유 전략을 선호하게 만들고 있습니다.

이와 같은 변화는 시장의 안정성과 장기적인 전망을 반영하고 있으며, 향후 부동산 시장의 흐름을 예측하는 데 중요한 지표가 될 수 있습니다.

 

 

 

https://n.news.naver.com/article/016/0002356951

2억으로 이제 빌라 전세도 못구한다…전세사기 폭락 끝났다 [부동산360]

서울 비아파트(연립주택, 오피스텔 등) 전셋값 상승은 최근 몇 년간의 전세사기와 보증금 미반환 사고로 인해 기피 현상이 심화되었던 상황에서 예상외의 변화로 주목받고 있습니다. 이와 관련하여 다양한 요인들이 작용하고 있습니다.

### **비아파트 전셋값 상승 원인**

1. **아파트 전셋값 상승과 비아파트 수요 증가**:
   - 최근 아파트 전셋값이 상승하면서 비아파트로의 수요가 늘어났습니다. 서울 연립주택의 전세중위값과 전세 평균값이 각각 2억원, 2억2574만원으로 기록된 것은 아파트 전세의 고공행진으로 인해 상대적으로 저렴한 비아파트를 찾는 수요가 증가했기 때문입니다.
   - 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “아파트 전세 가격이 너무 오르고 매물이 없어 비아파트로 가는 경우가 늘고 있다”고 설명하며, 비아파트의 수요 증가를 지적했습니다.

2. **전세사기와 비아파트 기피 현상**:
   - 전세사기와 보증금 미반환 사태가 빈발했던 최근 몇 년 동안 비아파트에 대한 기피 현상이 있었으나, 이로 인해 비아파트의 전세 가격이 상대적으로 상승했습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세사기 여파로 비아파트가 심한 홍역을 앓았지만, 아파트 전셋값이 전고점을 돌파하면서 상대적으로 가격이 저렴한 비아파트로의 수요 이동이 일어난 것”이라고 설명했습니다.

3. **비아파트 공급 감소**:
   - 부동산 경기 침체와 전세사기의 영향으로 비아파트의 착공 및 인허가 물량이 급감했습니다. 국토교통부에 따르면, 2023년 1~7월 비아파트 인허가 물량은 전년 동기 대비 34.2% 감소했으며, 착공과 준공 물량도 각각 24.6%와 37.4% 감소했습니다.
   - 이 교수는 “연립주택의 공급이 줄어들면서 수요 충당이 어려워지면서 전셋값이 오르고 있다”고 분석했습니다.

### **전세시장 통계**

1. **서울 연립주택 전세 중위값 및 평균값**:
   - 2023년 8월 기준 서울 연립주택의 전세중위값은 2억원으로 집계되었으며, 전세 평균값도 2억2574만원으로 상승했습니다. 이는 전세사기와 비아파트 기피 현상에도 불구하고 상대적으로 비아파트 전셋값이 상승하고 있는 상황을 반영합니다.

2. **서울 연립주택 전세가격지수**:
   - 서울 연립주택 전세가격지수는 지난 두 달 연속 상승세를 보였으며, 이는 비아파트 전셋값의 상승을 뒷받침하는 지표입니다.

### **결론**

비아파트 전셋값의 상승은 아파트 전셋값의 급등과 비아파트에 대한 상대적인 수요 증가, 전세사기와 공급 감소 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 비아파트 시장의 전세 가격 상승은 앞으로도 계속될 가능성이 있으며, 이는 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 시사점을 제공합니다.

 

 

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005358850

집 있으면 수도권 '영끌' 힘들어져 …"투기자 취급 억울" 불만 속출

수도권 주택을 중심으로 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 대출 한도가 더욱 강화되었습니다. 이와 함께 우리은행이 다주택자가 아닌 단 한 채의 주택만 보유한 경우에도 대출을 제한하는 정책을 도입하였고, 금융당국은 향후 전세대출에 대한 규제도 검토 중입니다. 이러한 조치들은 대출 수요의 2금융권 전이와 같은 ‘풍선효과’와 전세시장에 미치는 영향을 우려하는 목소리를 낳고 있습니다.

### **주요 규제 및 조치**

1. **2단계 스트레스 DSR 규제**:
   - 이번 달부터 적용된 2단계 스트레스 DSR 규제는 주택담보대출의 한도를 제한하여 가계부채를 관리하는 방안입니다. 이로 인해 수도권 지역의 주담대 한도가 축소되고 있습니다.

2. **우리은행의 대출 제한**:
   - 우리은행은 오는 9일부터 수도권 지역에서 1주택자에게 추가 주택 구입 목적의 대출과 전세자금을 지원하지 않기로 했습니다. 단, 기존 주택 처분 조건부 대출은 허용하며, 이사 시기 불일치 등에 따른 조건부 대출도 예외로 인정됩니다.
   - 또한, 주담대 최장 만기를 40년에서 30년으로 줄이고, 생활안정자금 대출 한도를 2억원에서 1억원으로 축소하는 조치를 시행하고 있습니다.

3. **다른 은행들의 대출 조치**:
   - 신한은행은 주담대 최장 만기를 50년에서 30년으로 줄이고, 생활안정자금 대출 한도를 1억원으로 제한합니다.
   - KB국민은행은 전세자금대출을 임차보증금 증액 범위 내에서만 취급하며, 갭투자에 활용될 가능성이 있는 전세자금대출은 중단합니다.

### **금융당국의 대응**

- **2금융권의 대출 증가 모니터링**:
   - 금융당국은 은행권의 대출 규제에 따라 2금융권으로 대출 수요가 전이될 수 있는 '풍선효과'를 점검하고 있습니다. 2금융권 대출 증가세가 과도할 경우, 규제 강화나 제도 개선을 검토할 예정입니다.
   - 가계대출 규모가 급증하고 있는 현재, 금융당국은 3단계 스트레스 DSR 시행 시기를 앞당길 가능성도 열어두고 있습니다.

### **전세시장 및 주거 불안**

- **전세 수요 증가와 공급 감소**:
   - 아파트 전셋값 상승에 따라 비아파트 전세 수요가 증가하고 있으며, 전세 공급이 줄어드는 추세가 심화되고 있습니다. 이는 결혼을 앞둔 신혼부부를 비롯한 주거 불안을 가중시킬 수 있습니다.
   - 금융당국의 대출 규제로 전세 공급이 더욱 감소할 가능성도 제기되고 있으며, 이는 주거 안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

### **소비자 반응 및 우려**

- **소비자 불만**:
   - 수도권 거주자 A씨는 주담대 없이 생활해온 상황에서 학비 등을 위해 생활안정자금대출을 고민하고 있었지만, 대출 한도 축소로 인해 어려움을 겪고 있다고 불만을 표출했습니다. 이러한 규제가 투기자와 실수요자를 동일하게 대우하는 점에 대한 불만이 커지고 있습니다.

### **결론**

현재의 대출 규제는 가계부채를 줄이고 금융 시스템의 안정성을 높이기 위한 방안으로, 가계대출의 한도 축소와 대출 조건 강화 등의 조치를 포함하고 있습니다. 그러나 이러한 조치들은 전세시장과 주거 불안, 대출 수요의 2금융권 전이 등 다양한 부작용을 초래할 수 있습니다. 따라서 금융당국은 규제의 효과와 부작용을 면밀히 모니터링하고, 필요한 조치를 지속적으로 조정해 나가야 할 것입니다.

 

 

 

https://n.news.naver.com/article/417/0001024567

[S리포트] '달면 삼키고 쓰면 뱉어' 분양보증 독점 비판

주택도시보증공사(HUG)의 아파트 선분양 보증 수수료와 관련된 독점 논란은 15년 넘게 지속되어 온 문제입니다. 특히 최근 고금리 사태와 분양경기 침체에 따라 고액 수수료의 인하 요구가 커지면서 HUG의 독점 운영에 대한 비판이 거세지고 있습니다. 이와 관련된 주요 사항은 다음과 같습니다:

### **HUG의 독점과 보증 수수료 논란**

1. **보증 수익 변동**:
   - 2021년 HUG의 분양보증 수익은 1777억원이었으나, 2022년에는 2464억원으로 증가했습니다. 그러나 2023년에는 1715억원으로 다시 감소했습니다. 이는 주택경기 침체와 분양 물량 감소에 따른 것으로 분석됩니다.

2. **분양보증의 역할**:
   - 분양보증은 건설업체가 파산 등으로 분양계약을 이행하지 못할 경우, HUG가 계약금을 반환하거나 분양을 이행하는 제도입니다. 이는 30가구 이상 공동주택을 선분양하는 사업자에게 필수적인 제도입니다.

3. **수수료 문제**:
   - 건설업계는 HUG의 높은 분양보증 수수료율에 대해 비판하고 있으며, 수수료 인하를 지속적으로 요구해왔습니다. 2021년 대한주택건설협회의 설문조사에 따르면 89.1%가 HUG의 보증료가 과도하다고 응답했습니다.

4. **HUG의 대응**:
   - HUG는 수수료 인하 요구에 일부 응답했으며, 2010년 이후 6차례 보증료율을 인하한 바 있습니다. 그러나 여전히 높은 수수료율 문제는 해결되지 않았고, 최근에는 전세 보증료 인상 계획이 논란이 되고 있습니다.

### **HUG의 공공성 주장과 민간 개방 논란**

1. **공공성 유지 주장**:
   - HUG는 공공성을 강조하며, 민간 개방에 반대해왔습니다. HUG 측은 "분양보증 개방이 주택 공급의 공적 영역을 약화시킬 것"이라며 민간 개방에 부정적인 입장을 고수하고 있습니다. 또한, 현재 미분양 상황에서 공공성의 중요성을 강조하며 보증제도의 유지 필요성을 주장하고 있습니다.

2. **공정거래위원회의 지적**:
   - 2009년 공정거래위원회는 HUG의 독점이 불공정 경쟁이라고 지적하며 민간 개방을 권고했습니다. 2021년에는 주택법 개정이 추진되었으나, HUG와 국토교통부의 반대로 실패했습니다.

3. **업계의 반발**:
   - 건설업계는 HUG의 독점이 단순한 비용 문제를 넘어 갑질 행위를 강화한다고 지적하고 있습니다. 또한, 성급한 경쟁 체제로의 변화는 과점이나 담합의 위험이 있을 수 있으며, 여러 보증·공제기관이 경쟁할 수 있는 방안을 고려해야 한다고 주장하고 있습니다.

### **전세 보증금 반환보증과의 괴리**

- **전세 보증금 반환보증 적자**:
  - HUG는 분양보증 수익을 통해 전세 보증금 반환보증의 적자를 보전하고 있다는 주장을 하고 있습니다. 그러나 최근 전세 보증료율 인상이 이러한 주장을 반영하지 않는다는 지적이 있습니다.

- **보증료율 인상**:
  - HUG의 전세 보증료율 인상은 공공성의 명분과 모순된다는 비판을 받고 있으며, 이는 보증 수수료의 공정성을 문제 삼는 업계와의 갈등을 더욱 심화시키고 있습니다.

### **결론**

HUG의 아파트 선분양 보증 수수료 독점과 관련된 논란은 보증제도의 공공성과 민간 개방 필요성 사이의 균형 문제를 드러냅니다. HUG는 공공성을 강조하며 독점 운영을 정당화하고 있지만, 고액 수수료와 전세 보증금 반환보증 적자 문제 등으로 인해 업계와의 갈등이 계속되고 있습니다. 향후 보증제도의 공정성과 효율성을 높이기 위한 논의와 조정이 필요할 것으로 보입니다.

 

 

 

https://n.news.naver.com/article/018/0005825676

현금부자 투기판 전락, 20억 아파트 서민이 살 수 있나요?

분양가상한제(이하 ‘분상제’)는 주택 시장의 서민 주거안정을 목표로 도입된 정책으로, 시세보다 저렴한 가격에 아파트를 분양하도록 함으로써 주거 부담을 줄이고자 합니다. 그러나 최근에는 이 제도가 본래의 취지와는 다른 방향으로 작용하고 있다는 지적이 커지고 있습니다. 주된 문제는 다음과 같습니다:

### **1. 분양가상한제의 목적과 현황**

- **목적**:
  - 분상제는 고시가보다 낮은 가격에 아파트를 분양하여 서민들이 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 구매할 수 있도록 하는 제도입니다.

- **현황**:
  - 최근 수도권 아파트 시세가 급격히 상승하면서 분상제의 적용을 받는 아파트의 분양가가 여전히 상당히 높은 수준에 이르고 있습니다. 예를 들어, 서울 서초구의 ‘래미안 원펜타스’와 ‘래미안 레벤투스’는 각각 공급면적 3.3㎡당 6763만원, 6481만원으로, 국민평수(전용 84㎡) 기준으로 23억원 안팎에 달합니다. 이는 인근 시세와 비교해 상대적으로 낮은 가격이지만, 여전히 서민들이 감당하기에는 부담스러운 수준입니다.

### **2. 투기와 ‘로또 청약’**

- **투기 성향**:
  - 분상제 아파트는 낮은 분양가 덕분에 시세차익을 노리는 투기 수요가 몰리고 있습니다. 2023년 1월부터 7월까지의 청약 현황을 보면, 청약자 수가 10만명을 넘는 경우가 빈번하게 발생하며, 이는 서민들이 아닌 현금부자들이 주로 청약을 하고 있다는 지적을 받고 있습니다.

- **청약 경쟁률**:
  - 예를 들어, 서울 서초구의 ‘래미안 원펜타스’는 527.33대 1의 경쟁률을 기록했으며, 이처럼 높은 경쟁률은 대개 높은 시세차익을 노리는 투자자들이 많다는 것을 반영합니다.

### **3. 공사비 상승과 사업성 문제**

- **공사비 문제**:
  - 공사비는 계속 상승하고 있으나, 분상제의 제한된 분양가는 이를 반영하지 못하고 있습니다. 기본형 건축비는 최근 24.1% 상승했으나, 건설공사비지수는 30.1% 상승했습니다. 이로 인해 재건축 및 재개발 사업의 사업성이 떨어지고 있으며, 이로 인해 공사 중단 사례가 늘어나고 있습니다.

- **정비사업에 미치는 영향**:
  - 재건축 조합원들이 분상제 적용 아파트의 가격과 시세 차이로 인해 손해를 보고 있으며, 이는 원활한 정비사업 추진에 장애물이 되고 있습니다. 예를 들어, 서초구 신반포2차의 경우 조합원이 추가로 부담해야 할 금액이 상당하여 갈등이 발생하고 있습니다.

### **결론**

분양가상한제는 본래 서민의 주거안정을 위한 정책이지만, 현재는 시세차익을 노린 투기와 공사비 상승으로 인한 사업성 저하 등 여러 문제를 안고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 분양가 상한선을 조정하거나, 공사비 상승을 반영할 수 있는 제도 개선이 필요합니다. 또한, 청약 제도의 공정성을 강화하고, 실제로 서민들에게 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있도록 정책 방향을 재조정하는 것이 중요합니다.