20240913 부동산 주요 뉴스 요약

 

공시가 매길 때 '시세 변동'만 따진다…"집값 그대로면 공시가 안 오른다" (naver.com)

공시가 매길 때 '시세 변동'만 따진다…"집값 그대로면 공시가 안 오른다"

이번에 발표된 부동산 공시가 산정 방식 변경안은 여러 측면에서 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 주요 내용과 그 의미를 살펴보겠습니다:

### 주요 내용

1. **기존 현실화 정책의 폐지**:
   - 문재인 정부 하의 현실화 정책은 공시가를 시세의 90%까지 끌어올리는 것을 목표로 했습니다. 이는 공시가와 시세 간의 격차를 줄이기 위한 정책이었으나, 공시가가 지속적으로 상승하게 되는 부작용을 초래했습니다.
   - 새로운 방안은 과거처럼 공시가를 전년도 공시가격에 시장 변동률을 곱해 산출하는 방식으로 돌아가며, 시세의 70% 안팎에서 공시가가 정해지도록 할 계획입니다.

2. **시장 변동률에 대한 신뢰**:
   - 공시가 산정에 있어 시장 변동률이 핵심이 되며, 이를 정확히 산출하는 것이 중요합니다. 실거래가, 감정평가 금액, 경매 금액 등 다양한 자료를 사용하여 변동률을 산출하고, 이를 국제 기준에 맞게 검증하는 절차가 포함됩니다.

3. **공시가의 변화**:
   - 새로운 방식이 적용되면, 시세 변동에 따라 공시가가 조정됩니다. 예를 들어, 시세가 1.52% 상승한 경우 공시가도 같은 비율로 상승합니다. 이는 기존의 현실화 정책 하에서보다 공시가 상승폭이 줄어들게 되는 효과를 가져옵니다.

4. **법 개정의 어려움**:
   - 새로운 산정 방식은 법 개정이 필요하며, 이 과정에서 정치적 논란이 예상됩니다. 특히 고가 주택의 공시가가 낮게 책정될 경우 부자 감세 논란이 일어날 가능성이 있습니다.

5. **2024년 공시가**:
   - 내년 공시가는 기존의 현실화율을 2020년 수준으로 동결하는 방식으로 산정될 것으로 예상됩니다. 이는 급격한 세 부담 증가를 방지하려는 조치입니다.

### 영향 및 전망

1. **세 부담 감소**:
   - 공시가 산정 방식이 변경되면 시세의 변동에 맞춰 공시가가 조정되므로, 공시가와 시세 간의 격차가 줄어들게 됩니다. 이는 세 부담이 과도하게 증가하는 것을 방지할 수 있습니다.

2. **부동산 시장에 미치는 영향**:
   - 공시가 산정 방식이 변경되면, 고가 주택의 공시가가 상대적으로 낮아져 부동산 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 이는 고가 주택 소유자에게는 유리하지만, 일반 시민들에게는 세 부담 완화의 혜택을 줄 수 있습니다.

3. **정치적 논란**:
   - 공시가 산정 방식 변경과 관련된 법 개정 과정에서 정치적 논란이 예상됩니다. 특히 고가 주택 소유자들에게 유리하게 작용할 경우, 세금 형평성과 관련된 논란이 일어날 수 있습니다.

이러한 변화는 부동산 시장과 세금 정책에 중요한 영향을 미치며, 향후 정책 시행 과정에서의 세밀한 조정과 검토가 필요할 것입니다.

 

 

 

집값 안 오르면 공시가 안 올린다... ‘文정부 계산법’ 폐지 추진 (naver.com)

집값 안 오르면 공시가 안 올린다... ‘文정부 계산법’ 폐지 추진

이번 정부의 부동산 공시가격 산정 방식 변경은 상당한 변화와 논란을 불러일으킬 것으로 보입니다. 주요 내용과 그에 따른 영향은 다음과 같습니다:

### 주요 내용

1. **새로운 공시가격 산정 방식**:
   - 정부는 공시가격을 시세의 변동만 반영하여 산정하기로 했습니다. 즉, 전년도 공시가격에 그 해 시세 변동률을 곱해 새 공시가격을 산출하는 방식입니다.
   - 예를 들어, 시세가 10% 상승하면 공시가격도 10% 상승하게 되며, 시세가 그대로 유지되면 공시가격도 변동이 없습니다.

2. **공시가격 현실화 로드맵 폐지**:
   - 문재인 정부 하의 공시가격 현실화 로드맵은 2030년까지 공시가격을 시세의 90%로 맞추는 것이 목표였습니다. 그러나 이는 시세와의 격차를 줄이기 위해 기계적으로 공시가격을 높였고, 집값 하락에도 불구하고 공시가격이 상승하는 역전 현상을 초래했습니다.
   - 새로운 방식은 이러한 현실화 로드맵을 폐지하고, 시세 반영률의 인위적 상승을 없앱니다.

3. **법 개정 절차**:
   - 이 방안을 시행하기 위해 ‘부동산공시법’ 개정안이 발의될 예정이며, 국회의 승인을 받아야 합니다. 야당의 협조가 필수적입니다.

### 예상되는 영향

1. **세 부담 완화**:
   - 새로운 공시가격 산정 방식은 시세 변동에 맞춰 공시가격이 조정되므로, 공시가격이 실제 시세보다 지나치게 높아지는 문제를 줄일 수 있습니다. 이는 보유세 부담이 급증하는 상황을 완화시킬 것으로 보입니다.

2. **시장 반응**:
   - 공시가격의 변화가 시세와 유사하게 이루어지면, 실제 집값 하락에도 불구하고 공시가격이 급등하는 문제는 줄어들 것입니다. 그러나 고가 주택의 공시가격이 상대적으로 낮게 책정되면서 부자 감세 논란이 재연될 가능성도 있습니다.

3. **부동산 시장의 변화**:
   - 세금 부담의 변화로 인해 고가 아파트에 대한 수요가 증가할 수 있습니다. 이는 특히 강남권 등 고가 지역에서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될 가능성을 내포하고 있습니다.

4. **공시가격 산정의 일관성**:
   - 새로운 방식이 도입되면 공시가격과 실제 시세 간의 격차는 일정한 비율로 유지됩니다. 또한, 공시가격 산정에서 지역별로 들쭉날쭉한 문제를 해결하기 위해 시·군·구별 평가와 중앙부동산가격공시위원회의 심의가 강화됩니다.

### 결론

새로운 공시가격 산정 방식은 공시가격과 시세 간의 괴리를 줄여 세 부담을 완화하는 데 기여할 것으로 기대됩니다. 그러나 법 개정과 정치적 논란이 있을 수 있으며, 부동산 시장의 변동성과 고가 주택에 대한 수요 증가 등 여러 변수를 고려해야 할 것입니다.

 

 

 

동탄서 또 ‘7억 로또 줍줍’ 나온다…“그런데 울 아빠는 꿈도 못꾼대요” (naver.com)

동탄서 또 ‘7억 로또 줍줍’ 나온다…“그런데 울 아빠는 꿈도 못꾼대요”

화성 동탄신도시의 무순위 청약 물량에 대한 소식은 많은 관심을 끌고 있습니다. 특히, 7억원대 시세 차익이 예상되는 이번 무순위 청약은 주목할 만한 사례입니다. 다음은 이와 관련된 주요 정보와 시장의 반응입니다:

### 주요 사항

1. **무순위 청약 물량**:
   - **단지**: 동탄역 예미지시그너스
   - **전용 면적**: 84㎡ (32평)
   - **분양가**: 4억5560만원 (발코니 확장 포함 약 4억6950만원)
   - **계약금**: 10% (다음 달 11일까지 납부)
   - **잔금**: 11월까지 납부

2. **시세 차익 예상**:
   - **최근 실거래가**: 11억8800만원 (25층)
   - **예상 시세 차익**: 약 7억원

3. **청약 자격**:
   - **대상**: 신혼부부 특별공급
   - **자격 조건**: 화성시에 거주하는 신혼부부, 혼인 기간 7년 이내, 소득 기준 중위소득 140% 이하
   - **재당첨 제한**: 10년
   - **전매제한**: 3년 (최초 당첨자 발표일로부터 3년이 지나 현재는 전매 가능)

4. **시장 반응**:
   - **경쟁률**: 동탄역 롯데캐슬 무순위 청약은 294만 대 1의 경쟁률을 기록하며 큰 관심을 끌었으나, 이번 무순위 청약은 신혼부부 특별공급으로 자격이 제한되어 경쟁이 다소 덜할 것으로 예상됩니다.

5. **청약 시장 현황**:
   - **올해 청약 시장**: 무순위 청약에 대한 수요가 급증하며 '로또 청약' 열풍이 불고 있습니다. 올해 1~8월 동안 무순위 청약 신청자는 625만898명으로, 지난해 연간 신청자 수의 5.6배에 달합니다.

### 예상되는 영향

1. **수요자 관심**:
   - 큰 시세 차익이 예상되기 때문에 신혼부부를 대상으로 한 이번 청약에 대한 관심이 높을 것으로 보입니다. 그러나 자격 조건이 제한적이어서 '줍줍 광풍'만큼의 경쟁은 예상되지 않습니다.

2. **청약 경쟁**:
   - 신혼부부 특별공급으로 청약 자격이 제한되어 있기 때문에 전체적인 경쟁률은 다소 낮을 수 있으나, 여전히 높은 시세 차익 때문에 상당한 관심이 쏠릴 것입니다.

3. **청약 시장 변화**:
   - 무순위 청약에 대한 관심이 증가함에 따라, 향후 청약 시장의 경쟁 양상이나 정책 변화에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 '로또 청약' 열풍은 앞으로의 청약 시장 트렌드에 중요한 변수가 될 것입니다.

이번 무순위 청약은 청약 자격이 제한적이지만, 여전히 높은 시세 차익 때문에 많은 수요자들의 관심을 끌 것으로 보입니다. 청약에 참여할 경우, 자격 요건을 충족하는지 확인하고, 계약금 및 잔금 납부 일정에 유의하는 것이 중요합니다.

 

 

 

"이제 좀 오르나 했더니"…돈줄 죄자 노·도·강 집값 '움찔' (naver.com)

"이제 좀 오르나 했더니"…돈줄 죄자 노·도·강 집값 '움찔'

서울의 노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구) 지역 집값이 최근 다시 어려운 상황에 직면한 이유는 대출 규제 강화와 관련이 깊습니다. 특히, 가계부채가 심각해지면서 정부가 대출 규제를 강화하자, 대출 의존도가 높은 이들 지역에서 집값이 영향을 받기 시작했습니다. 아래는 최근 동향에 대한 요약과 분석입니다:

### 최근 동향

1. **서울 집값 상승**:
   - **전체 서울**: 이달 둘째 주 기준, 서울 집값은 0.23% 상승하여 전주(0.21%)보다 상승 폭이 증가했습니다.
   - **노·도·강 지역**:
     - **노원구**: 상승폭 감소 (0.16% → 0.15%)
     - **도봉구**: 상승폭 감소 (0.12% → 0.11%)
     - **강북구**: 상승폭 감소 (0.17% → 0.15%)

2. **실거래가 하락**:
   - **노원구 상계동**: '상계현대3차' 전용 84㎡가 5억8000만원에 거래되어, 지난 7월의 6억2500만원보다 하락.
   - **도봉구 창동**: '창동신도브래뉴1차' 전용 84㎡가 8억2500만원에 거래되어, 이전 거래보다 하락.
   - **강북구 수유동**: '벽산라이브파크' 전용 84㎡가 6억1900만원으로 거래되며, 직전 거래보다 하락.

3. **전셋값 상승**:
   - **서울 전체**: 전셋값은 0.17% 상승.
   - **성동구**: 0.33% 상승으로 서울 25개 자치구 중 가장 큰 상승폭.
   - **양천구, 영등포구, 서초구, 강서구**: 각각 전셋값 상승.

### 원인 및 영향

1. **대출 규제 강화**:
   - 이달 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되면서 대출 규제가 강화되었습니다. 대출 의존도가 높은 노·도·강 지역은 대출 문턱이 높아지면서 집값에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

2. **가격 급등 피로감**:
   - 급격한 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해 매물 소화 속도가 느려지고 있습니다. 이로 인해 일부 재건축 단지와 신축 선호 단지 중심으로 신고가 계약이 이루어지고 있지만, 전반적으로는 가격 상승 폭이 줄어들고 있습니다.

3. **전세 시장**:
   - 전세값은 계속 상승 중입니다. 역세권과 신축 단지, 학군지 등 선호되는 지역에서 대기 수요가 발생하면서 전셋값이 상승하고 있습니다.

### 향후 전망

- **집값**: 노·도·강 지역은 대출 규제의 영향으로 집값 상승 폭이 줄어들 것으로 보입니다. 대출 의존도가 높은 지역에서의 가격 조정이 예상됩니다.
- **전세값**: 전세 시장은 여전히 상승세를 보이고 있으며, 특정 지역에서는 전셋값이 계속 상승할 가능성이 큽니다.

서울의 집값과 전셋값은 최근의 대출 규제와 매물 부족 등 여러 요인에 의해 복잡한 양상을 보이고 있습니다. 특히, 대출 규제 강화는 노·도·강 지역의 집값에 직접적인 영향을 미치고 있으며, 향후 집값 및 전세값의 추가 변화가 주목됩니다.

 

 

 

'보유세 폭탄' 부른 공시가격 계산법…文정부 이전으로 되돌린다 (naver.com)

'보유세 폭탄' 부른 공시가격 계산법…文정부 이전으로 되돌린다

정부가 문재인 정부에서 추진했던 ‘부동산 공시가격 현실화 중장기 계획’을 폐지하고, 현실화 계획 이전 수준으로 공시가격을 산정하겠다는 방침을 발표했습니다. 이번 조치는 공시가격 상승으로 인한 보유세 부담이 커지고, 부동산 시장에서의 혼선이 발생했기 때문입니다. 새로운 공시가격 산정체계에 대한 요약과 주요 내용을 정리하겠습니다.

### 공시가격 현실화 중장기 계획 폐지

1. **이전 공시가격 산정 방식으로 회귀**:
   - **현실화 계획**: 문재인 정부 하의 공시가격 현실화 계획은 부동산 시세의 90% 수준까지 공시가격을 단계적으로 인상하겠다는 계획이었습니다.
   - **문제점**: 2021~22년 집값 급등과 공시가격 현실화율 상승으로 인해 공시가격이 급등하고, 세 부담이 과도하다는 비판이 제기되었습니다. 예를 들어, 서울 강남구 은마아파트의 보유세는 2019년 대비 2022년에 2배 이상 상승했습니다.

2. **새로운 산정 방식**:
   - **전년도 공시가격에 시장변동률 반영**: 앞으로는 전년도 공시가격에 최근 1년간의 집값 상승분 등을 반영하여 산정할 방침입니다. 이는 집값 변동에 따라 공시가격을 조정하는 방식입니다.

3. **향후 보유세 변화**:
   - **서울 및 수도권**: 집값 상승을 반영하여 내년도 보유세가 소폭 증가할 가능성이 있습니다.
   - **지방 및 집값 변동이 작은 지역**: 보유세 변화는 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

### 정책 배경과 비판

1. **문재인 정부의 정책 비판**:
   - **과도한 세 부담**: 공시가격 현실화율 상승으로 인해 부유층과 고액 자산 보유자들에게 더 많은 세금을 부과하려 했으나, 집값 급등으로 인해 전반적인 세 부담이 커졌습니다.
   - **가격 급등의 영향**: 2021~22년 동안 공동주택 공시가격이 연평균 18% 상승하여 재산세와 종부세 부담이 크게 증가했습니다.

2. **새로운 정책의 문제점**:
   - **정확성 문제**: 전년도 공시가격이 정확하지 않거나 오류가 있을 경우, 이를 어떻게 수정할지에 대한 고민이 필요합니다.
   - **형평성과 균형성**: 공시가격의 균형성을 제고하기 위한 추가적인 검토와 조정이 필요하다는 지적이 있습니다.

### 정부의 대응과 향후 계획

1. **법 개정 필요**:
   - **‘부동산 공시법’ 개정**: 이번 공시가격 산정 방식을 변경하기 위해서는 법 개정이 필요하며, 이를 위해 더불어민주당의 협조가 필요합니다.

2. **공시가격 신뢰성 제고**:
   - **정확한 데이터와 전문성 확보**: 정부는 공시가격의 정확성을 높이고, 시장변동률을 공정하게 반영할 수 있는 방안을 모색하고 있습니다.

### 결론

정부는 공시가격의 현실화 계획을 폐지하고, 전년도 공시가격에 시장변동률을 반영하는 방식으로 산정체계를 변경하겠다고 발표했습니다. 이는 공시가격 상승으로 인한 세 부담 증가 문제를 해결하기 위한 조치로, 향후 보유세의 변동성을 줄이려는 의도를 담고 있습니다. 그러나 이 새로운 정책이 실제로 효과를 발휘할지, 그리고 공시가격의 정확성과 형평성을 유지할 수 있을지는 앞으로 지켜봐야 할 사항입니다.

 

 

 

30억짜리 아파트 집주인, 보유세 얼마나 낮아지나 봤더니… (naver.com)

30억짜리 아파트 집주인, 보유세 얼마나 낮아지나 봤더니…

이번 정부의 부동산 공시가격 산정체계 개편은 많은 관심을 받고 있는 중요한 변화입니다. 기존의 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 폐지되고, 시세 변동률만 반영된 새로운 산정 방식이 도입될 예정이라는 소식은 부동산 시장과 세금 부담에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

### 요약 및 주요 포인트:

1. **산정방식 변경**
   - **이전 방식**: 공시가격이 시세 변동에 상관없이 매년 단계적으로 현실화율이 증가함. 이로 인해 주택 가격 하락에도 공시가격은 오히려 상승, 세금 부담이 증가하는 문제가 있었음.
   - **새 방식**: ‘전년도 공시가격 × (1 + 시장 변동률)’ 방식으로 변경. 시장 변동률은 실거래가나 감정평가액 등을 바탕으로 산출됨. 이는 공시가격이 시장 시세에 보다 직접적으로 연동되도록 하려는 목적임.

2. **기존 문제점**
   - **세금 부담 급증**: 공시가격 현실화 로드맵에 따라 공시가격이 급격히 상승함에 따라 재산세와 종합부동산세가 증가. 2021년부터 2022년까지 공동주택 공시가격 변동률이 크게 증가했음.
   - **공시가-실거래가 역전**: 집값 하락 시 공시가격이 실거래가보다 높아지는 현상이 발생, 세금 부담이 더 커지는 문제.

3. **새로운 방안의 예상 효과**
   - **세금 부담 완화**: 새로운 산정 방식으로 공시가격이 실거래가에 더 가까워지면서 세금 부담이 줄어들 것으로 예상됨. 예를 들어, 30억 원짜리 아파트의 경우, 기존 방식에 비해 보유세가 약 36만 원 줄어들 것으로 보임.
   - **변동폭**: 시장 변동률에 따라 공시가격이 조정되지만, 실거래가의 상승폭이 아닌 전체 시장을 반영하도록 조정되기 때문에 공시가격이 지나치게 급등하거나 급락하지 않도록 할 수 있음.

4. **향후 전망 및 법적 절차**
   - **법 개정 필요**: 새 산정 방식을 적용하려면 부동산공시법 개정이 필요. 문재인 정부 당시 도입된 로드맵을 폐지하는 것이기 때문에 야당과의 협의가 관건.

이번 조정은 주택 소유자와 세금 납부자에게 실질적인 혜택을 줄 것으로 기대되지만, 새로운 제도 시행 과정에서의 혼란과 법적 절차가 어떻게 진행될지 지켜볼 필요가 있습니다.

 

 

 

GTX 타고 집값 뛴다더니…수도권도 아닌데 들썩 거리는 동네 [집코노미-집집폭폭] (naver.com)

GTX 타고 집값 뛴다더니…수도권도 아닌데 들썩 거리는 동네 [집코노미-집집폭폭]

철도 개통은 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 최근 수도권과 비수도권 간의 철도 교통 운행 격차가 큰 가운데, 지방에서도 다양한 철도 사업이 추진되고 있어 지역 발전과 부동산 시장에 긍정적인 변화를 가져올 것으로 기대됩니다. 특히 대구권과 동남권에서 진행 중인 광역철도 사업은 지역 간 연결을 강화하고 교통 편의를 높이는 데 기여할 것으로 보입니다.

### 대구권 광역철도

**대구권 광역철도**는 경북 구미와 경산을 연결하는 철도 노선으로, 1단계 사업이 진행 중입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

- **노선 및 정차역**: 총 61.9㎞ 구간을 연결하며, 구미역, 왜관역, 대구역, 동대구역 등 8개 역이 포함됩니다.
- **운행 계획**: 최고 시속 100㎞로 운행되며, 기점에서 종점까지 약 43분 소요. 출근 시간대에는 15분 간격으로, 일반 시간대에는 20분 간격으로 운행됩니다. 1일 61회 운행될 예정입니다.
- **환승 제도**: 대구권 광역철도 개통에 맞춰 구미와 김천 등에서도 무료 환승이 가능해질 예정입니다. 이는 대구와 경북 간의 공동 생활권 형성을 지원합니다.
- **미래 계획**: 대구·경북 메가시티 구축을 위해 1시간 내 모든 지역을 이동할 수 있는 철도망 구축 계획이 포함되어 있으며, ‘제5차 국가철도망 구축계획’에 신규 철도 21개 구간이 반영될 수 있도록 건의되었습니다.

### 동남권 순환 광역철도

**동남권 순환 광역철도**는 부산, 울산, 경남 지역을 연결하는 순환 노선입니다:

- **노선 및 특징**: 울산역에서 경남 양산을 거쳐 김해 경전선 진영역까지 연결되는 51.4㎞ 구간입니다. 2030년 개통을 목표로 하며, 사업비는 약 1조9000억원입니다. 순환 노선으로, 양산과 울산을 세로축으로 연결하고, 부산과 창원까지 동그랗게 연결하는 교통 체계를 형성할 예정입니다.
- **부산~양산~울산 광역철도**: 현재 예비타당성 조사가 진행 중인 48.8㎞ 노선으로, 부산 노포동에서 경남 양산 웅상읍과 울산역까지 연결됩니다. 부산 1호선, 울산 1호선 등과 연계되어 교통 연계성이 뛰어납니다.

### 부동산 시장에 미치는 영향

- **교통 호재의 영향**: 새로운 철도 노선의 개통은 해당 지역의 교통 편의를 높이고, 주변 부동산 시장의 활력을 불어넣는 주요 요인입니다. 특히 대구권과 동남권의 광역철도 사업은 지역 간 이동을 원활하게 하고, 개발 가능성을 높여 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
- **집값 상승**: 교통 호재로 인해 역세권 주변의 집값 상승이 예상됩니다. 철도 노선 개통 전후로 집값 변화가 두드러질 수 있으며, 부동산 투자자들은 이를 기회로 삼을 수 있습니다.

### 결론

철도 개통은 부동산 시장에 큰 호재가 될 수 있으며, 특히 지방에서 진행 중인 광역철도 사업은 지역 간 연결성을 높이고 교통 편의를 향상시키는 중요한 역할을 할 것입니다. 대구권과 동남권의 철도 사업은 지역 경제와 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치며, 교통 호재를 통한 지역 발전에 기여할 것으로 기대됩니다.